Rescrit n° 2009/13 du 03/03/2009

Question :

Dans le cadre du dispositif « Pass-Foncier », le régime fiscal prévu à l'article 239 ter du CGI demeure-t-il applicable aux SCI de construction-vente en dépit de la revente du terrain à bâtir à la structure de portage à sa valeur de « terrain aménagé » ?

Le régime fiscal des SCI de construction-vente (article 239 ter du CGI) demeure-t-il applicable à une SCI qui, dans le cadre du dispositif « Pass-Foncier », revend le terrain à bâtir à une structure de portage ?


Réponse :

Le dispositif « Pass-Foncier » consiste en un mécanisme de financement destiné à faciliter l'accession des ménages modestes à la propriété, par la dissociation de l'acquisition du foncier de celle du bâti.

Le coût initial de l'opération d'accession à la propriété est limité au seul coût de la construction, le prix du terrain qui est mis à disposition du ménage accédant étant porté par une structure de portage, émanant du « 1 % logement », pendant toute la durée de remboursement des prêts souscrits pour la construction, dans le cadre d'un bail à construction assorti d'une promesse de cession du foncier au profit du preneur du bail.

S'agissant des SCI de construction-vente, l'article 239 ter du CGI dispose que les SCI qui ont pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente échappent à l'impôt sur les sociétés sous certaines conditions. Dans ce cas, les associés de la SCI sont imposés personnellement sur la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société, suivant le régime qui leur est propre.

Lorsque ces SCI effectuent des opérations d'achat et de revente de terrains à bâtir, elles cessent de bénéficier de ce régime, car elles réalisent une activité de marchand de biens, commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, et non une activité de construction-vente, et deviennent de ce fait imposables à l'impôt sur les sociétés.

Toutefois, dans le cadre du dispositif « Pass-Foncier », le terrain sur lequel l'immeuble est construit doit être cédé à la structure de portage, laquelle concède ensuite un bail à construction au preneur du bail.

Dans ce cas, il peut être admis que la cession du terrain par la SCI de construction-vente ne remet pas en cause l'application du régime prévu à l'article 239 ter du CGI, sous réserve que la SCI de construction-vente :
- n'effectue pas à titre habituel des opérations d'achat-revente de terrains à bâtir au sens du 1° de l'article 35 du CGI ;
- cède le terrain en cause à la structure de portage à un prix qui ne soit pas supérieur à son prix de revient ;
- procède elle-même à la construction de l'immeuble sur le terrain vendu à la structure de portage.

Les décrets relatifs à la mise en œuvre d’une date de dépôt unique pour l’ensemble des déclarations professionnelles n’ayant pas encore été publiés, il est indiqué que la date de dépôt des déclarations des SCI (n°2071 et n°2072) fixée au plus tard le 1er mars est reportée au deuxième jour ouvré suivant le premier mai soit au 5 mai 2009.

Rescrit n°2008/22 du 14/10/2008

Question :
Le tribunal de grande instance de Nice a rendu le 27 septembre 2007 un jugement par lequel les juges, contrairement à l'administration, ont estimé que l'article 726 du C.G.I. ne peut s'appliquer à un acte de transmission à titre onéreux de biens mobiliers étrangers lorsque l'acte n'a pas été passé en France, en application du principe général de territorialité des actes posés par l'article 718 du C.G.I.

Le principe d'exigibilité des droits de mutation à titre onéreux (article 726 I 2° du C.G.I.) en cas de cession, par un non-résident à un autre non-résident, de parts ou actions de sociétés étrangères à prépondérance immobilière en France est-il remis en cause par ce jugement ?

Réponse :
La décision du tribunal de grande instance de Nice du 27 septembre 2007 n'est pas de nature à modifier l'analyse de l'administration et la circonstance que celle-ci n'ait pas interjeté appel de ce jugement ne saurait être interprétée comme un ralliement de sa part.

L'article 718 du C.G.I. soumet les transmissions à titre onéreux de biens mobiliers étrangers aux droits de mutation, dans les mêmes conditions que si elles avaient pour objet des biens français de même nature, lorsqu'elles s'opèrent par acte passé en France.

Par ailleurs, l'article 726-I-2° du C.G.I. soumet à un droit d'enregistrement au taux de 5% (4.80% avant 2006) les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière. Le seul critère posé par ce texte et commenté par la doctrine (DB 7 D 5 n° 12) est que l'actif brut total soit constitué pour plus de la moitié d'immeubles ou de droits immobiliers sis en France.

Ainsi régime fiscal des cessions de parts des sociétés à prépondérance immobilière prévu par l'article 726-I-2° du C.G.I. est expressément dérogatoire au principe de territorialité prévu par l'article 718 du CGI.

Rescrit n°2008/7 du 22/04/2008

Question :
M. et Mme A. envisagent de créer une société civile immobilière (SCI), dont ils détiendraient 98 % des parts et leurs deux enfants majeurs 1 % chacun des parts. La SCI ferait l'acquisition, courant 2008, d'un immeuble situé dans le périmètre sauvegardé de la ville de B.

Les travaux, qui seraient réalisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière, s'étaleraient sur plusieurs années. Les dépenses correspondantes seraient portées en déduction du résultat de la SCI dans le cadre du régime de faveur prévu à l'article 156-I-3° du code général des impôts (dispositif « Malraux ») et les déficits fonciers en résultant seraient déduits du revenu global des associés.

A l'achèvement des travaux, la SCI louerait la maison pour six ans à ses associés à titre de résidence principale, pour un loyer conforme au marché immobilier.

M. et Mme A. demandent, dans le cadre de la procédure du rescrit prévue à l'article L. 64 B du livre des procédures fiscales (LPF), un accord préalable de l'administration sur cette opération.

Réponse :
L'article 15-II du code général des impôts (CGI) dispose que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. En contrepartie, aucune charge afférente à ces biens ne peut être déduite.

Un propriétaire se réserve la jouissance d'un logement, non seulement lorsqu'il l'occupe personnellement, mais également lorsqu'il le laisse gratuitement à la disposition d'un tiers sans y être tenu par un contrat de location.

Par ailleurs, le fait, pour une SCI, de mettre gratuitement à la disposition de ses associés des logements dont elle est propriétaire, s'analyse en une réserve de jouissance au profit de la personne morale.

L'administration fiscale et le Conseil d'Etat s'attachent à réprimer l'abus de droit consistant à détenir un immeuble sous le couvert d'une SCI, puis de conclure un contrat de bail avec la société en vue de faire échec aux dispositions de l'article 15-II du CGI.

Ainsi, l'administration peut être fondée à mettre en oeuvre la procédure prévue par l'article L. 64 du LPF dans des situations où une SCI est constituée par des personnes physiques en vue d'acquérir un immeuble d'habitation pour le louer à ces personnes.

L'opération ainsi réalisée est abusive, dès lors qu'en permettant aux associés d'imputer des déficits fonciers sur leur revenu global ou sur des revenus fonciers provenant de la location d'autres immeubles, elle n'a pas d'autre but que de faire échec aux dispositions de l'article 15-II du CGI. La détention directe du logement par les personnes physiques ou la mise à disposition gratuite du bien à ses associés par la SCI n'aurait pas permis la déduction des charges foncières afférentes à l'immeuble.

Au cas particulier, le montage décrit est susceptible d'être remis en cause par l'administration fiscale sur le fondement de l'article L. 64 du LPF.

Entreprises dont l'exercice 2007 est clos le 30 novembre 2007
Date limite de dépôt :
- de la déclaration de résultats n°2065 et ses annexes (impôt sur les sociétés). L'envoi de ces documents par voie dématérialisée (procédure T.D.F.C.) pourra toutefois être réalisé dans un délai de 15 jours suivant la date limite de dépôt.
- de la déclaration de retenue à la source n°2754 pour les entreprises étrangères exploitant un établissement stable en France
- de la déclaration annuelle CA12 E (TVA - régime simplifié) si option (art 242 septies A annexe II au CGI).

Résultats soumis à l'impôt sur le revenu
Date limite (sous réserve de mesure d'assouplissement) :
- de dépôt de la déclaration n°2072 des résultats des sociétés civiles immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés
- de paiement, le cas échéant, de la contribution sur les revenus locatifs à l'appui de la déclaration n°2072
- de dépôt de la déclaration n° 2071 des résultats des sociétés immobilières de copropriété visée à l'article 1655 ter du code général des impôts.

Sociétés civiles immobilières
Date limite de dépôt des déclarations n°2071 et n°2072 sous réserve d'une mesure d'assouplissement

TVA - franchise en base
Date limite d'option pour le paiement de la TVA à partir du mois de février 2008 pour les entreprises bénéficiant de la franchise en base (article 293 F du CGI).