L’article 5 de la loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (n° 2007-1223 du 21 août 2007), modifié par les articles 13 de la loi de finances pour 2008 (n° 2007-1822 du 24 décembre 2007) et 103 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008), a institué un crédit d’impôt sur le revenu à raison des intérêts des prêts contractés par les contribuables en vue de l’acquisition ou de la construction de leur habitation principale.

Cet avantage fiscal, codifié sous l’article 200 quaterdecies du code général des impôts (CGI), s’applique aux intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement du prêt immobilier.

Le crédit d’impôt est égal à 20 % du montant des intérêts pris en compte. Ce taux est porté à 40 % pour les intérêts versés au titre de la première annuité.

Situation actuelle

Il existe actuellement plusieurs dispositifs fiscaux d’aides publiques pour l’accession à la propriété.

Le prêt à taux zéro

Le crédit d’impôt accordé aux établissements de crédit au titre des avances remboursables ne portant pas intérêt permet aux personnes physiques, sous conditions de ressources, de bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) pour l’acquisition ou la construction d’une résidence principale en accession à la première propriété. Afin d’encourager la vente de bâtiments répondant à des critères de basse consommation énergétique, une majoration spécifique du montant du prêt a été instaurée par la loi de finances pour 2009.

Par ailleurs, dans le cadre du plan de relance de l’économie, le montant du prêt à taux zéro a été doublé pour les acquisitions et les constructions dans le neuf pour l’année 2009.

Enfin, dans le cadre de la loi de finances pour 2010, le dispositif, qui devait prendre fin le 31 décembre 2009, a été prolongé pour une durée de trois ans et la mesure de doublement a été prolongée à l’identique au premier semestre 2010 et a été ramenée au second semestre à une majoration de 50 %.

Rescrit n°2010/28 du 20/04/2010

Question :

Un contribuable, vendeur à pacte de rachat, peut-il bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt versés au titre de l'acquisition de son habitation principale lorsqu'il contracte un nouvel emprunt destiné à financer l'exercice de sa faculté de rachat du bien vendu ?

Réponse :

L'article 1659 du code civil prévoit que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de frais. L'article 1660 du même code dispose que la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

Ce contrat de vente est dénommé « vente avec clause de rachat », « pacte de rachat » ou encore « vente à réméré ».

Un contribuable, vendeur à pacte de rachat, qui contracte un emprunt auprès d'un établissement financier tel que défini à l'article L. 312-2 du code de la consommation pour financer l'exercice de sa faculté de rachat de son habitation principale, peut bénéficier du crédit d'impôt sur le revenu codifié sous l'article 200 quaterdecies du CGI au titre des intérêts de ce prêt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, notamment l'affectation effective à l'habitation principale à la date du paiement des intérêts d'emprunt.

Rescrit n° 2010/18 du 30/03/2010


Question :

Dans quelles conditions les personnes qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au moment où elles contractent un prêt immobilier servant à financer l'acquisition du terrain et les dépenses de construction de leur future habitation principale, mais le deviendront dès l'achèvement de celle-ci, peuvent-elles bénéficier du crédit d'impôt prévu à l'article 200 quaterdecies du code général des impôts (CGI) ?

Réponse :

Le crédit d'impôt sur le revenu codifié à l'article 200 quaterdecies du CGI bénéficie aux contribuables personnes physiques, fiscalement domiciliés en France au sens de l'article 4 B du CGI, qui souscrivent un prêt immobilier pour acquérir ou faire construire un logement affecté à leur habitation principale.

S'agissant du logement que le contribuable fait construire, le crédit d'impôt s'applique aux intérêts des prêts contractés en vue de financer l'acquisition du terrain et les dépenses de construction.

Le crédit d'impôt s'applique aux intérêts payés au titre des cinq (ou sept) premières annuités de remboursement du prêt immobilier, à la condition que le logement faisant l'objet du prêt soit, à la date de paiement des intérêts, affecté à l'usage d'habitation principale du contribuable.

Le dernier alinéa du VI de l'article 200 quaterdecies du CGI dispose que le point de départ du décompte des cinq (ou sept) premières annuités éligibles s'entend de la date de première mise à disposition des fonds par le prêteur, même si le remboursement du capital ou le paiement des intérêts est différé dans le temps.

Toutefois, ce même alinéa prévoit qu'en cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement, la date qui sert de point de départ de la première annuité éligible peut être fixée, à la demande du contribuable, à la date de l'achèvement ou de la livraison du logement.

Cette option est subordonnée à ce que le contribuable en fasse la demande au plus tard lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année au cours de laquelle intervient l'achèvement ou la livraison du logement.

Un non-résident qui fait construire en France un logement destiné à devenir, dès son achèvement, son habitation principale peut bénéficier à ce titre du crédit d'impôt prévu à l'article 200 quaterdecies du CGI sous réserve, d'une part, d'être, au plus tard à la date d'achèvement du logement concerné, domicilié fiscalement en France au sens de l'article 4 B du CGI et, d'autre part, de remplir les autres conditions d'application de cet avantage fiscal.

1/ S'agissant de la domiciliation fiscale en France, sous réserve de l'application des conventions internationales, sont notamment considérés comme fiscalement domiciliés en France au sens de l'article 4 B du CGI, les personnes qui répondent au moins à l'un des critères suivants : disposer en France de leur foyer ou du lieu de leur séjour principal, c'est-à-dire y séjourner pendant plus de six mois au cours d'une année donnée, y exercer à titre principal une activité professionnelle, ou y avoir le centre de leurs intérêts économiques.

Il n'y a toutefois pas lieu de s'attacher à la règle des six mois pour l'imposition des revenus de l'année au cours de laquelle le contribuable, précédemment domicilié à l'étranger, transfère son domicile en France, conformément aux dispositions de l'article 166 du CGI.

2/ S'agissant des autres conditions d'application du crédit d'impôt prévu à l'article 200 quaterdecies du CGI, il convient qu'elles soient remplies dans les termes suivants :
- le logement doit constituer la résidence principale du contribuable dès la date de son achèvement ;
- la date qui sert de point de départ de la première annuité éligible au crédit d'impôt est fixée à la date de l'achèvement de l'immeuble ;
- le contribuable doit formuler une demande d'application du crédit d'impôt selon les modalités précédemment décrites au plus tard lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle intervient l'achèvement du logement ;
- le prêt doit être souscrit auprès d'un établissement financier situé dans un Etat membre de la Communauté européenne ou dans une autre Etat partie à l'accord sur l'Espace Economique Européen ayant conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale, et qui satisfont à une réglementation équivalente (VIII de l'article 200 quaterdecies du CGI).

L’article 37 de la loi n° 2008-1143 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008, qui complète le 3° de l’article 83 du code général des impôts (CGI), précise les conditions dans lesquelles, en cas d’option pour le régime des frais réels et justifiés, les frais, droits et intérêts d’emprunt versés par un salarié ou un dirigeant pour l’acquisition ou la souscription de titres de la société dans laquelle il exerce son activité principale sont déductibles. Ces dépenses sont déductibles sous réserve :

• d’être versées pour acquérir ou souscrire des parts ou des actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
• d’être utiles à l’acquisition ou à la conservation du revenu provenant de l’activité exercée par le salarié ou le dirigeant dans la société ;
• de correspondre à la part de l’emprunt dont le montant est proportionné à la rémunération annuelle perçue ou escomptée au moment où l’emprunt est contracté, c’est-à-dire à la part de l’emprunt qui n’excède pas le triple de cette rémunération.

Aucune déduction n’est admise si les titres ont ouvert droit aux bénéfices des réductions d’impôt prévues aux articles 199 terdecies-0 A, 199 terdecies-0 B ou 885-0 V bis du CGI ou si les titres figurent dans un plan d’épargne en actions ou dans un plan d’épargne salariale.

La déduction de ces frais entraîne obligatoirement la renonciation à la déduction forfaitaire de 10 % au titre des frais professionnels.

L'instruction administrative 5 F-6-10 commente ces règles qui s’appliquent à compter de l’imposition des revenus de l’année 2009.

L’article 5 de la loi n° 2007-1223 du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat, modifié par l’article 13 de la loi n° 2007-1822 du 24 décembre 2007 de finances pour 2008, a institué un crédit d’impôt en faveur des contribuables qui acquièrent ou construisent leur habitation principale au titre des intérêts des prêts supportés à raison de cette opération.

Ce dispositif, codifié sous l’article 200 quaterdecies du code général des impôts (CGI), s’applique aux intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement du prêt immobilier.

Le montant annuel des dépenses prises en compte pour le calcul du crédit d’impôt est plafonné à 3750€ pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et à 7 500 € pour un couple, marié ou pacsé, soumis à imposition commune. Ces montants sont doublés lorsqu’au moins un des membres du foyer fiscal est handicapé. Ces montants sont également majorés de 500 € par personne à charge ou de 250€ lorsqu’il s’agit d’un enfant réputé à charge égale de l’un et l’autre de ses parents.

Le crédit d’impôt est égal à 20 % du montant des intérêts pris en compte. Ce taux est porté à 40 % pour les intérêts versés au titre de la première annuité.

L’article 103 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) aménage ce crédit d’impôt sur deux points :
- d’une part, et pour l’ensemble des logements neufs, en subordonnant son application à la justification par le contribuable du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur. Cette obligation de justification concerne les logements qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de la date d’entrée en vigueur d’un décret, non publié à ce jour, et, au plus tard, à compter du 1er janvier 2010 ;
- d’autre part, et pour les logements neufs dont le contribuable justifie qu’ils présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur, en étendant sa durée d’application de cinq à sept annuités de remboursement et en portant son taux uniformément à 40 % pendant toute cette période.

Cette majoration du crédit d’impôt s’applique aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1er janvier 2009 ou, pour ceux que le contribuable fait construire ou pour les locaux non affectés à l’usage d’habitation qui sont transformés en logement, aux logements qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter de la même date.

L'instruction administrative publiée au BOI 5 B-28-09 commente ces nouvelles dispositions.

Les travaux du Grenelle de l’environnement ont fixé comme objectif général une réduction des consommations énergétiques de 12 % en 2012 et 38 % en 2020 dans le secteur du bâtiment et de l’habitat.

La construction de logements à faibles besoins énergétiques, respectant le label « bâtiments de basse consommation énergétique » (BBC), est un des moyens dont la France dispose pour diviser par quatre ses émissions de gaz à effet de serre entre 1990 et 2050, comme elle s’y est engagée afin de limiter son impact sur le changement climatique.

En effet, ces logements consomment 30 % de l'énergie de chauffage d'un logement respectant la norme thermique actuelle (RT 2005). La norme BBC deviendra obligatoire pour toutes les constructions neuves dès 2013.

Situation actuelle

L’article 5 de la loi du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (loi TEPA) a institué un crédit d’impôt en faveur des contribuables qui acquièrent ou construisent leur habitation principale.

Ce dispositif s’applique aux intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement du prêt immobilier.

Le crédit d’impôt est égal à 40 % du montant des intérêts versés au titre de la première annuité de remboursement et à 20 % du montant des intérêts versés au titre des quatre annuités suivantes.

Le montant annuel des intérêts pris en compte pour le calcul du crédit d’impôt est plafonné à 3 750 euros pour un célibataire et à 7 500 euros pour un couple. Ces montants sont doublés lorsqu’au moins un des membres du foyer fiscal est handicapé. Ils sont par ailleurs majorés de 500 euros par personne à charge, ou de 250 euros lorsqu’il s’agit d’un enfant réputé à charge égale de l’un et l’autre de ses parents.

L’article 103 de la loi de finances pour 2009 a aménagé ce crédit d’impôt :
• en subordonnant son application à la justification, pour les logements neufs, du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur (RT 2005) ;
• en étendant sa durée d’application de cinq à sept annuités de remboursement et en portant son taux à 40 % pendant toute cette période, pour les logements neufs qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur : aujourd’hui les bâtiments basse consommation, dits « BBC », puis, lorsque le label BBC sera la norme, soit en principe à partir de 2013, les bâtiments à énergie positive, dits « BPOS ».

Situation nouvelle

Afin d’accroître la part des constructions de logements plus économes en énergie et d’accélérer le développement des constructions respectant la norme BBC avant que celle-ci ne devienne obligatoire en 2013, il est proposé de réduire graduellement le taux du crédit d’impôt, sur la période 2010 à 2012, pour les logements neufs ne répondant pas à cette norme.

Pour ces logements, les taux actuellement applicables, soit 40 % au titre des intérêts payés au titre de la première annuité de remboursement et 20 % au titre des quatre suivantes, seraient ramenés respectivement à :
- 30 % puis 15 % pour les logements acquis ou construits en 2010 ;
- 25 % puis 10 % pour les logements acquis ou construits en 2011 ;
- 15 % puis 5 % pour les logements acquis ou construits en 2012.

Pour les logements acquis ou construits en 2009, le taux du crédit d’impôt ne serait pas remis en cause.

Á partir de 2013, et à législation inchangée, les logements neufs respectant la norme BBC, qui correspondra alors à la norme thermique obligatoire, bénéficieraient de l’avantage fiscal aux taux de droit commun (40 %, puis 20 % de crédit d’impôt sur cinq annuités) tandis que les logements ne la respectant pas n’en bénéficieraient plus. Les logements « BPOS » devraient alors bénéficier de l’avantage fiscal majoré (40 % de crédit d’impôt sur sept annuités).

En application de l’article 199 terdecies-0 B du code général des impôts, les contribuables fiscalement domiciliés en France bénéficient, sous certaines conditions et limites, d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 25 % du montant des intérêts payés à raison des emprunts contractés à compter du 5 août 2003 pour acquérir, dans le cadre d’une opération de reprise, une fraction du capital d’une société non cotée. Ce dispositif, institué par l’article 42 de la loi n° 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique, a été modifié à deux reprises au cours de ces dernières années.

L’article 56 de la loi de finances rectificative pour 2006 (n° 2006-1771 du 30 décembre 2006) a modifié, pour les intérêts payés à compter du 1er janvier 2007, la condition de détention minimale du capital de la société reprise, en prévoyant que l’acquisition doit conférer à l’acquéreur, non plus la majorité, mais 50 % au moins des droits de vote attachés aux titres de la société reprise.

L’article 67 de la loi de modernisation de l’économie (n° 2008-776 du 4 août 2008) a assoupli les conditions d’application de la réduction d’impôt sur le revenu.

Ainsi, pour les emprunts contractés à compter du 28 avril 2008, la fraction minimale du capital de la société reprise qui doit être acquise par le repreneur est désormais fixée à 25 % et peut être appréciée en tenant compte des participations des autres membres de la famille de l’intéressé ou des autres salariés participant à l’opération de reprise de l’entreprise. En outre, la condition tenant à l’exercice d’une fonction de direction dans la société reprise peut désormais être remplie par l’un des membres de la famille du contribuable ou l’un des autres salariés de la société reprise, participant à l’opération de reprise.

En outre, pour les intérêts payés à compter du 1er janvier 2008, le plafond annuel des intérêts d’emprunt retenus pour le calcul de la réduction d’impôt sur le revenu est porté de 10 000 € à 20 000 € pour une personne seule et de 20 000 € à 40 000 € pour un couple soumis à une imposition commune.

Enfin, et pour les emprunts contractés à compter du 28 avril 2008, le même article 67 précité a étendu le dispositif aux reprises de sociétés ayant leur siège social dans l’Espace économique européen (EEE), hors Liechtenstein, tout en le recentrant sur les petites et moyennes entreprises (PME) européennes qui exercent une activité opérationnelle. Il a également limité dans le temps l’application du dispositif, en prévoyant qu’il concerne les emprunts contractés jusqu’au 31 décembre 2011.

L'instruction administrative est publiée au BOI 5 B-11-09.