Situation actuelle

Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition, à compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012, d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait ou faisant l’objet d’une réhabilitation, et qu’ils destinent à la location meublée non professionnelle.

Pour ouvrir droit à cet avantage dit « Censi‐Bouvard », le logement doit être situé dans des structures d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou handicapées, des établissements délivrant des soins de longue durée, des résidences avec services pour étudiants ou des résidences de tourisme classées.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 euros. Son taux, fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, s’établit, par l’effet de la réduction homothétique de 10 % des avantages en matière d’impôt sur le revenu (« rabot »), à 18 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012.

L’article 199 sexvicies du code général des impôts, issu des V et VI de l’article 90 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) et modifié par le 2° du I de l’article 15 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009 (n° 2009-431 du 20 avril 2009), prévoit une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle.

Ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel.

Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :
- établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6°et 7°du I de l’article L. 312-1) ;
- établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ;
- résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » visé à l'article L. 7232-3 du code du travail ;
- ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1 à L. 444-9).
- résidence avec services pour étudiants ;
- résidence de tourisme classé.

La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

A la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif, la réduction d’impôt n’est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n’est applicable.

L'instruction publiée au BOI 5 B-2-10 commente ces nouvelles dispositions.

L’article 90 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) et l’article 15 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009 (n° 2009-431 du 20 avril 2009) aménagent le régime fiscal des loueurs en meublé.

En premier lieu, ils modifient les conditions à satisfaire pour que la location meublée soit
considérée comme exercée à titre professionnel, de façon à exclure de cette qualification ceux des contribuables pour qui cette activité relève en réalité de la gestion de leur patrimoine.
En deuxième lieu, ils adaptent les modalités d'application à la location meublée, d'une part, du
régime des plus-values professionnelles, d'autre part, du régime de la micro-entreprise, de façon à rapprocher la charge fiscale qui en résulte de celle qui serait constatée, en revenus fonciers, pour la location nue.

En troisième lieu, ils instaurent, dans certains cas, un abattement sur l'assiette amortissable de
l'immeuble en contrepartie d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'année de son acquisition, de l'achèvement de sa construction ou de l'achèvement de sa réhabilitation.

Ces nouvelles mesures, commentées dans l'instruction publiée au BOI 4 F-3-09 ainsi que d'autres modifications plus techniques, s’appliquent pour la détermination de l’impôt sur le revenu dû au titre de l'année 2009 et des années suivantes.

3 dispositifs peuvent s'appliquer à l'activité de loueur en meublé.

Le régime micro-BIC
Les locations meublées ne dépassant pas annuellement 76.300 euros sont placés sous le régime de la micro-entreprise. Dans ce régime du micro-Bic, encore appelé " micro meublé ", ils faut déclarer le montant des recettes directement sur leur déclaration de revenus. Le bénéfice imposable est égal aux recettes, sous déduction d'un abattement forfaitaire de 72%.
L'imposition sur le revenu et les prélèvements sociaux portent donc sur 28 % des recettes.

La location meublée non professionnelle (LMNP)
Les bailleurs non inscrits au registre du commerce et réalisant des recettes annuelles provenant de la location de logements meublés d'un montant inférieur à 23.000 euros sont considérés comme des loueurs en meublé non professionnels. A ce titre, ils peuvent déduire toutes les charges provenant de cette location. L'éventuel déficit qui en découle sera imputé sur les loyers perçus, c'est-à-dire sur les revenus de cette activité ou de toute autre activité professionnelle imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La location meublée professionnelle (LMP)
il faut tirer au moins 23.000 euros TTC annuels de la location de logements meublés.
Le statut du LMP permet de déduire de ses recettes l'intégralité des charges d'exploitation (frais d'acquisition de l'immeuble, dotations aux amortissements hors terrain, et mobilier).
Autre avantage, le loueur professionnel qui retire de son activité de location meublée plus de 23.000 euros de recettes annuelles et plus de 50 % de son revenu, a droit à une exonération d'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) pour l'immeuble loué en meublé, alors considéré comme bien professionnel (article 885 O bis du code général des impôts).
En outre, s'il exerce son activité pendant au moins cinq ans et si ses recettes ne dépassent pas 152.000 euros TTC, le loueur est exonéré d'impôt sur les plus-values en cas de vente des logements meublés.
Le loueur doit s'inscrire au registre du commerce et des sociétés.