Plusieurs dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif sont subordonnés à la location du logement à des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources.
Les ressources du locataire, qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret, s’entendent, en principe, du revenu fiscal de référence au sens du 1° du IV de l’article 1417 du code général des impôts (CGI) figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (année N-2).
Afin d’améliorer les modalités d’appréciation de cette condition de ressources, il est désormais admis que les ressources du locataire puissent être appréciées au regard du revenu fiscal de référence qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année qui précède celle de la signature du contrat de location (année N-1), lorsque cela est plus favorable.
Par ailleurs, afin de tenir compte de la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE, arrêt du 21 novembre 2007, n° 295949, ministre c/époux Lafitte), les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seules ressources du locataire, lorsque celui-ci est fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du CGI au titre de l’année.
L'instruction fiscale publiée au BOI 5 B-11-10 commente ces dispositions.
Conditions et modalités d'appréciation du plafond de ressources du locataire pour le bénéfice de certains dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif
13:31 | borloo populaire, impôt sur le revenu, investissement locatif, investissement Scellier, lois Lienemann et Besson, plafonds, revenus fonciers with 0 commentaires »Investissements locatifs: actualisation pour 2009 des plafonds de loyer et de ressources des locataires
14:52 | borloo populaire, investissement locatif, investissement Robien, lois Lienemann et Besson, plafonds, revenus fonciers, zonage with 0 commentaires »Pour l’application des dispositifs dits « Besson neuf » et « Besson ancien » prévus respectivement aux g et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts (CGI), des plafonds de loyer et de ressources du locataire (ou sous-locataire) sont prévus et révisés chaque année conformément aux dispositions des articles 2 terdecies et 2 duodecies de l’annexe III au même code.
Pour l’application du dispositif dit « Robien » prévu au h du 1° du I de l'article 31 du CGI, des plafonds de loyer sont prévus et révisés chaque année conformément aux dispositions des articles 2 terdecies A (dispositif « Robien classique ») et 2 terdecies B (dispositif « Robien recentré ») de l’annexe III au même code. Aucune condition tenant aux ressources du locataire n’est exigée.
Pour l’application du dispositif dit « Borloo neuf » prévu au l du 1° du I de l'article 31 du CGI, des plafonds de loyer et de ressources du locataire (ou sous-locataire) sont prévus et révisés chaque année conformément aux dispositions de l’article 2 terdecies C de l’annexe III au même code.
Pour l’application du dispositif dit « Borloo ancien » (déduction spécifique de 30 % ou de 45 %) prévu au m du 1° du I de l'article 31 du CGI, des plafonds de loyer et de ressources du locataire (ou sous-locataire) sont prévus et révisés chaque année conformément aux dispositions prévues pour le dispositif dit « Besson ancien » ou à celles qui sont précisées par une circulaire annuelle de mise à jour du ministère en charge du logement et de la ville. S’agissant de ces plafonds réglementaires, il est précisé que l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) peut fixer des montants conventionnels inférieurs qui s’imposent au bailleur signataire de la convention.
Suppression du dispositif dit « Besson ancien »
Il est rappelé que l’article 39 de la loi portant engagement national pour le logement (n° 2006-872 du 13 juillet 2006) a mis fin à la possibilité pour les bailleurs de bénéficier pour la première fois du dispositif « Besson ancien » pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006. Ainsi, les baux qui sont conclus après le 30 septembre 2006 ne peuvent pas bénéficier du dispositif prévu au premier alinéa du j du 1° du I de l’article 31 du CGI (dit « Besson ancien »).
Ce dispositif reste toutefois applicable après le 30 septembre 2006 aux baux conclus au plus tard à cette date et il demeure possible de le proroger dans les conditions décrites dans l’instruction administrative du 31 août 1999, publiée au BOI 5 D-4-99, n° 92.
Pour plus de précisions (zonage, plafonds de loyers et de ressources), se reporter au Bulletin Officiel des Impôts 5 D-1-09.
Investissements immobiliers locatifs: les nouveautés pour la déclararation des revenus 2006
13:05 | borloo populaire, défiscalisation, investissement locatif, investissement Robien, lois Lienemann et Besson, revenus fonciers with 0 commentaires »Investissements immobiliers locatifs :
- Investissements dans des logements neufs réalisés à compter du 1er septembre 2006 : option pour le dispositif « Robien-recentré » avec un engagement de location de 9 ans.
La déduction au titre de l'amortissement est égale à 6% du prix d'acquisition ou de revient du logement pendant les sept premières années et à 4 % pendant les deux années suivantes. La déduction de l'amortissement ne peut pas être prorogée au-delà de l'engagement de location de neuf ans.
Le montant du loyer ne doit pas excéder certaines limites.
Les travaux de reconstruction ou d'agrandissement peuvent être amortis sur neuf ans (6% pendant les sept premières années et 4% pendant les deux années suivantes), à condition qu'un nouvel engagement de location de 9 ans soit souscrit.
Les travaux d'amélioration peuvent être déduits sous forme d'un amortissement sur 10 ans au taux de 10%.
Pour les souscriptions au capital de SCPI réalisées à compter du 1er septembre 2006, l'amortissement est égal à 6% pendant les sept premières années et à 4% pendant les deux années suivantes. La déduction de l'amortissement des parts ne peut pas être prorogée.
- Les propriétaires qui investissent dans un logement neuf à compter du 1er janvier 2006 peuvent bénéficier d'un nouveau dispositif Borloo-neuf (dit Borloo populaire).
La déduction au titre de l'amortissement s'effectue dans les mêmes conditions que celles du régime Robien recentré.
Le propriétaire doit respecter des conditions spécifiques tenant au montant du loyer (inférieur à celui prévu pour le Robien-recentré) et aux ressources du locataire. La location ne peut pas être consentie à un ascendant ou à un descendant du propriétaire.
Le bailleur bénéficie d'une déduction spécifique de 30% du montant des loyers.
Il peut pratiquer un complément de déduction d'amortissement du prix d'acquisition au taux de 2,5% par période de 3 ans pendant une durée maximale de 6 ans, au-delà de la période couverte par l'engagement de location initial.
- Pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006, les propriétaires peuvent donner des logements anciens en location dans le cadre d'une convention conclue avec l'agence nationale de l'habitat (dispositif « Borloo ancien »).
Cette convention prévoit notamment le montant des loyers, les conditions d'occupation du logement. Les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds. Le propriétaire bénéficie d'une déduction spécifique de 30% pour une location dans le secteur intermédiaire ou de 45% pour une location dans le secteur social (ces logements ouvrent droit à l'aide personnalisée au logement).
- Le dispositif « Besson ancien » est supprimé pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006.
- Pour les baux conclus entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007, une déduction spécifique de 30% est prévue en faveur des logements soumis à la taxe sur les logements vacants au titre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail. Elle s'applique aux revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la 2ème année suivant celle de la conclusion du bail.
(Loi du 30 juin 2006 portant engagement national pour le logement ; BOI 5D-4-06)
Investissements locatifs (Besson, Robien, Lienemann, Borloo) : actualisation des plafonds de loyer et de ressources des locataires pour 2007
12:39 | borloo populaire, impôt sur le revenu, investissement locatif, investissement Robien, lois Lienemann et Besson, revenus fonciers with 0 commentaires »L'instruction officielle est publiée au BOI 5 D-1-07.
Pour l'application de la déduction du revenu imposable à l'impôt sur le revenu au titre de l'amortissement prévue au g du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI) (dispositif « Besson-neuf ») ainsi que pour l'application de la déduction spécifique de 26 % (dispositif « Besson-ancien ») et de 46 % (dispositif « Lienemann »)(1) prévues au j du 1° du I du même article, des plafonds de loyer et de ressources du locataire et du sous-locataire sont prévus et révisés chaque année conformément aux dispositions des articles 2 duodecies, 2 duodecies A et 2 terdecies de l'annexe III au CGI.
Pour l'application du dispositif « Robien » prévu au h du 1° du I de l'article 31 du CGI, des plafonds de loyer sont prévus et révisés chaque année conformément aux dispositions de l'article 2 terdecies A de l'annexe III au CGI (dispositif « Robien-classique ») et de l'article 2 terdecies B de l'annexe III au même code (dispositif Robien-recentré »). Aucune condition tenant aux ressources du locataire n'est exigée.
Pour l'application du dispositif « Borloo-neuf » prévu au l du 1° du I de l'article 31 du CGI, des plafonds de loyer et de ressources du locataire et du sous-locataire sont prévus et révisés chaque année conformément aux dispositions de l'article 2 terdecies C de l'annexe III au même code.
Pour l'application du dispositif « Borloo-ancien » prévu au m du 1° du I de l'article 31 du CGI, des plafonds de loyer et de ressources sont prévus et révisés chaque année conformément aux dispositions prévues pour le dispositif « Besson-ancien » (déduction spécifique de 30 %) et à celles qui sont précisées par la circulaire annuelle du ministère en charge du logement (déduction spécifique de 45 %). S'agissant de ces plafonds réglementaires de loyer et de ressources du locataire, il est précisé que l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) peut fixer des montants conventionnels inférieurs qui s'imposent au bailleur signataire de la convention.
Pour le bénéfice de ces dispositifs, de nouvelles modalités de révision des plafonds de loyers en fonction de l'indice de référence des loyers sont prévues à l'article 2 duodecies de l'annexe III au code général des impôts.
Pour le bénéfice des dispositifs « Besson-neuf », « Besson-ancien », « Borloo-ancien », « Lienemann » et « Borloo-neuf », de nouvelles conditions d'appréciation des plafonds de ressources du locataire et du souslocataire sont applicables. Dans les tableaux prévus aux articles 2 duodecies, 2 duodecies A et 2 terdecies C de l'annexe III au CGI, les plafonds de ressources sont désormais appréciés en fonction de la situation de l'ensemble des couples, y compris de celle des couples vivant en concubinage.
Sur les modalités d'appréciation des plafonds de ressources des locataires, il convient de se reporter aux précisions apportées aux n°s 70. et s. de l'instruction administrative du 2 novembre 2006 publiée au bulletin officiel des impôts (BOI) sous la référence 5 D-4-06.
Le tableau suivant précise le zonage(2) applicable aux différents dispositifs d'encouragement à l'investissement immobilier locatif :
| Plafond mensuel de loyer | Plafond de ressources | |
|---|---|---|
| «Besson-ancien» Déduction spécifique de 26% | zones A, B et C | zones A, B et C |
| «Borloo-ancien» Déduction spécifique de 30% | zones A, B et C | zones A, B et C |
| «Lienemann» Déduction spécifique de 46% | zones A, B et C | zones A, B et C |
| «Besson-neuf» Déduction au titre de l'amortissement | zones I, I bis, II et III | zones A, B et C |
| «Robien-classique» Déduction au titre de l'amortissement | zones A, B et C | / |
| «Borloo-ancien» Déduction spécifique de 45% | zones A, B et C | Paris, Ile-de-France, Autres régions(3) |
| «Robien-recentré» Déduction au titre de l'amortissement | zones A, B1, B2 et C | / |
| «Borloo-neuf» Déduction au titre de l'amortissement + Déduction spécifique de 30% | zones A, B1, B2 et C | zones A, B1, B2 et C |
Il est rappelé que l'article 109 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a supprimé le dispositif « Lienemann » à compter du 1er janvier 2005. Dès lors, les contribuables qui se sont engagés entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre 2004 à louer le logement pendant trois ans peuvent bénéficier de ce dispositif jusqu'à l'expiration de la période triennale en cours au 1er janvier 2005. Cet engagement n'est pas susceptible d'être reconduit à l'issue de celle-ci.
Il est également rappelé que l'article 39 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement met fin à la possibilité pour les bailleurs de bénéficier pour la première fois du dispositif « Besson ancien » pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006.
Ainsi, les baux qui sont conclus après le 30 septembre 2006 ne peuvent pas bénéficier du dispositif prévu au premier alinéa du j du 1° du I de l'article 31 du CGI (dispositif « Besson-ancien »). Ce dispositif reste toutefois applicable après le 1er octobre 2006 aux baux conclus avant cette date et il demeure possible de le proroger dans les conditions décrites dans l'instruction administrative du 31 août 1999, publiée au BOI sous la référence 5 D-4-99, n° 92.
PLAFONDS MENSUELS DE LOYERS
Dispositifs « Besson-ancien », « Borloo-ancien », « Lienemann » et « Robien-classique »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2007 à :
| Zone A | Zone B | Zone C | |
|---|---|---|---|
| Déduction au titre de l'amortissement «Robien-classique» | 20,45 € | 14,21 € | 10,22 € |
| Déduction spécifique égale à 26% «Besson-ancien» | 16,35 € | 10,68 € | 7,73 € |
| Déduction spécifique égale à 30% «Borloo-ancien» | 16,35 € | 10,68 € | 7,73 € |
| Déduction spécifique égale à 46% «Lienemann» | 9,44 € | 5,35 € | 4,78 € |
| Déduction spécifique égale à 45% «Borloo-ancien» secteur social (1) | 5,90 € | 5,36 € | 4,82 € |
| Déduction spécifique égale à 45% «Borloo-ancien» secteur très social (1) | 5,59 € | 5,22 € | 4,63 € |
| Déduction spécifique égale à 45% «Borloo-ancien» secteur social-loyers dérogatoires (1) | 8,84 € | 7,29 € | 5,68 € |
| Déduction spécifique égale à 45% «Borloo-ancien» secteur très social-loyers dérogatoires (1) | 8,05 € | 6,22 € | 5,15 € |
Dispositif « Besson-neuf »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2007 à :
| Zones | Déduction au titre de l'amortissement «Besson-neuf» |
|---|---|
| Zone I bis | 14,65 € |
| Zone I | 12,97€ |
| Zone II | 10,01 € |
| Zone III | 9,44 € |
Dispositif « Robien-recentré » et « Borloo-neuf »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2007 à :
| Zones | Déduction au titre de l'amortissement «Robien-recentré» | Déduction au titre de l'amortissement «Borloo-neuf» |
|---|---|---|
| Zone A | 20,45 € | 16,37 € |
| Zone B1 | 14,21 € | 11,37 € |
| Zone B2 | 11,62 € | 9,30 € |
| Zone C | 8,52 € | 6,82 € |
PLAFONDS DE RESSOURCES
Dispositifs « Besson-ancien », « Besson-neuf » et « Borloo-ancien » (déduction spécifique 30%)
Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2007 dans le cadre des dispositifs « Besson-ancien » ou « Besson-neuf », et pour les baux conclus en 2007 pour le dispositif « Borloo-ancien », les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
| Composition du foyer locataire | Zone A | Zone B | Zone C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 33 233 € | 25 685 € | 22 475 € |
| Couple | 49 668 € | 34 298 € | 30 209 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 59 704 € | 41 246 € | 36 165 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 71 516 € | 49 792 € | 43 768 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 84 661 € | 58 573 € | 51 370 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 95 267 € | 66 009 € | 57 496 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 10 617 € | + 7 362 € | + 6 580 € |
Dispositif « Borloo-ancien » (déduction spécifique de 45 %)
Pour l'application de ce dispositif, l'arrêté du 29 juillet 1987 modifié fixe les plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les HLM et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif. Ces derniers font l'objet d'une circulaire annuelle de mise à jour publiée par le ministère du logement, le 1er janvier de chaque année.
Pour les baux conclus en 2007, les plafonds annuels de ressources applicables dans le cadre de locations à caractère social prévus aux articles L. 441-3, R. 331-12 et R. 441-1 (1°) du code de la construction et de l'habitation applicables aux logements autres que ceux mentionnés au II de l'article R. 331-1 du même code, sont les suivants :
| Composition du foyer locataire | Paris et communes limitrophes | Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes | Autres régions |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 18 463 € | 18 463 € | 16 052 € |
| Couple | 27 593 € | 27 593 € | 21 436 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 36 172 € | 33 169 € | 25 779 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 43 187 € | 39 730 € | 31 120 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 51 382 € | 47 033 € | 36 608 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 57 818 € | 52 925 € | 41 256 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 6 442 € | + 5 898 € | + 4 602 € |
Pour les baux conclus en 2007, les plafonds annuels de ressources applicables dans le cadre de locations à caractère très social prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation applicables aux logements mentionnés au II de l'article R. 331-1 du même code, sont les suivants :
| Composition du foyer locataire | Paris et communes limitrophes | Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes | Autres régions |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 10 156 € | 10 156 € | 8 828 € |
| Couple | 16 556 € | 16 556 € | 12 862 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 21 703 € | 19 901 € | 15 466 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 23 754 € | 21 852 € | 17 210 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 28 260 € | 25 869 € | 20 135 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 31 801 € | 29 110 € | 22 691 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 3 544 € | + 3 245 € | + 2 531 € |
Dispositif « Lienemann »
Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2007, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
| Composition du foyer locataire | Zone A | Zone B | Zone C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 16 617 € | 12 844 € | 11 238 € |
| Couple | 24 835 € | 17 149 € | 15 106 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 29 854 € | 20 625 € | 18 084 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 35 758 € | 24 898 € | 21 886 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 42 331 € | 29 288 € | 25 687 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 47 635 € | 33 006 € | 28 974 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 5 309 € | + 3 681 € | + 3 292 € |
Dispositif « Borloo-neuf »
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2007, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
| Composition du foyer locataire | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 33 233 € | 24 685 € | 22 628 € | 22 475 € |
| Couple | 49 668 € | 36 250 € | 33 230 € | 30 209 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 59 704 € | 43 398 € | 39 782 € | 36 165 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 71 516 € | 52 521 € | 48 145 € | 43 768 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 84 661 € | 61 644 € | 56 507 € | 51 370 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 95 267 € | 69 535 € | 63 740 € | 57 946 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 10 617 € | + 7 897 € | + 7 239 € | + 6 580 € |
PRECISIONS
Il est rappelé que les ressources du locataire ou du sous-locataire s'entendent du revenu fiscal de référence, figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Ainsi, pour les locations conclues durant l'année 2007, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'année 2005.
Le décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 modifie les conditions d'appréciation des plafonds de ressources des locataires applicables pour les dispositifs « Besson-neuf », « Besson-ancien », « Lienemann » « Borloo-neuf » et « Borloo-ancien ».
Le plafond à retenir s'apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux dans les conditions décrites ci-après. Ainsi, pour les locations conclues durant l'année 2007, le revenu fiscal de référence de l'année 2005 du locataire (personne seule ou couple) est à comparer avec le plafond applicable à sa situation familiale, à la date de la signature du bail.
Lorsque plusieurs personnes constituant des foyers fiscaux distincts sont titulaires du bail, il importe en principe que chacune d'elles satisfasse, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources mentionnées ci-avant.
Toutefois, il convient désormais d'apprécier globalement les ressources des contribuables vivant en concubinage. En d'autres termes, il y a lieu de faire masse des revenus des foyers fiscaux de chaque concubin et de comparer le montant ainsi obtenu aux plafonds de ressources applicables aux couples ou, le cas échéant, aux couples avec personnes à charge.
Ces nouvelles dispositions s'appliquent pour l'appréciation des ressources des locataires qui concluent un contrat de location à compter du 12 août 2006 (art. 2 terdecies C de l'annexe III au CGI, tel qu'il résulte du décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 publié au Journal officiel du 11 août 2006).
BOI liés : 5 D-4-99, 5 D-8-02, 5 D-3-03, 5 D-5-03, 5 D-2-04, 5 D-2-05, 5 D 3-05, 5 D-1-06 et 5 D-4-06.
(1) Compte tenu des aménagements apportés aux modalités de détermination des revenus fonciers résultant de l'intégration de l'abattement de 20 % au barème de l'impôt sur le revenu par la loi de finances pour 2006, ces déductions spécifiques remplacent les anciennes déductions forfaitaires majorées de 40 % et de 60 %.
(2) Les communes comprises dans les zones A, B (B1, B2) et C sont énumérées à l'annexe 11 au BOI 5 D-4-06. Les communes comprises dans les zones I, I bis, II et III sont énumérées à l'annexe III du BOI 5 D-4-99 et au n° 17 du BOI 5 D-8-02.
(3) Conformément aux article L. 441-1, R ; 441-1 (1°) et R. 331.12 du code de la construction et de l'habitation, ainsi qu'à l'arrêté modifié fixant les plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les HLM et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif.
