Situation actuelle

Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition, à compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012, d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait ou faisant l’objet d’une réhabilitation, et qu’ils destinent à la location meublée non professionnelle.

Pour ouvrir droit à cet avantage dit « Censi‐Bouvard », le logement doit être situé dans des structures d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou handicapées, des établissements délivrant des soins de longue durée, des résidences avec services pour étudiants ou des résidences de tourisme classées.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 euros. Son taux, fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, s’établit, par l’effet de la réduction homothétique de 10 % des avantages en matière d’impôt sur le revenu (« rabot »), à 18 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012.

Situation actuelle

La réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif dite « Scellier » est un dispositif initialement très avantageux créé en 2008 dans le cadre du plan de relance de l’économie pour redynamiser la construction et le marché immobilier locatif.

En 2009 et 2010, il ouvrait droit à une réduction d’impôt de 25 % du prix du logement neuf acquis ou construit, dans la limite de 300 000 euros, en contrepartie de l’engagement de location du bien sous plafond de loyers pendant une durée minimale de neuf ans.

Depuis 2011, les investisseurs continuent de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % à condition que le logement acquis ou construit soit labellisé « bâtiment basse consommation, BBC 2005 », et de 13 % pour les autres logements. Ces taux sont diminués de quatre points à compter de 2012, soit 18 % si le logement acquis ou construit est labellisé « bâtiment basse consommation, BBC 2005 » et de 9 % pour les autres logements.

Rappel

Depuis l’imposition des revenus de l’année 2005, deux réductions d’impôt sur le revenu, qui constituent deux dispositifs distincts et autonomes, sont prévues au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme :
- d’une part, une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’acquisition d’un logement neuf, d’un logement en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé avant le 1er janvier 1989 en vue de sa réhabilitation, faisant partie d’une résidence de tourisme classée située dans certaines zones du territoire (articles 199 decies E, 199 decies EA et 199 decies G du code général des impôts). Cette réduction d’impôt, accordée au titre de l’année, selon le cas, d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure ou de l’achèvement des travaux, est étalée sur six ans au plus (1);
- d’autre part, une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration réalisés dans des logements faisant partie d’une résidence de tourisme classée située dans certaines zones du territoire, dans des logements achevés avant le 1er janvier 1989 destinés à la location en qualité de meublé de tourisme situés dans ces mêmes zones ou dans des logements achevés avant cette date faisant partie d’un village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir (ORIL) (article 199 decies F du code général des impôts). Cette réduction d’impôt est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses de travaux.

L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) a institué une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif (dispositif « Scellier »).

Codifiée sous l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI), cette réduction d’impôt s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, des logements neufs dans des communes situées dans les zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de neuf ans à une personne autre qu’un membre de leur foyer fiscal.

Ce dispositif s’applique également aux contribuables qui souscrivent pendant la même période, soit du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant ces mêmes investissements.

Pour l’application des dispositions des articles 199 undecies A, 217 undecies et 217 duodecies du code général des impôts (CGI) dans le secteur du logement intermédiaire, des plafonds de loyer et de ressources du locataire doivent être respectés. Les montants de ces plafonds sont révisés annuellement.

Pour le bénéfice de ces dispositions, les plafonds de ressources sont appréciés en fonction de la situation de l'ensemble des couples, y compris ceux vivant en concubinage (voir le tableau prévu à l’article 46 AG duodecies de l'annexe III au CGI). Pour plus de précisions sur les modalités d’appréciation des plafonds de ressources des locataires, il convient de se reporter aux n° 70 et suivants de l’instruction administrative du 2 novembre 2006 publiée au bulletin officiel des impôts (BOI) sous la référence 5 D-4-06.

Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.

Certains de ces dispositifs sont également subordonnés à la mise en location des logements à des locataires dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret.

Ces plafonds de loyer et de ressources, qui diffèrent notamment selon le lieu de situation du logement et le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif concerné, sont révisés chaque
année au 1er janvier.

Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret (dispositifs Besson ancien, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré, Borloo ancien, Borloo neuf, Scellier, Scellier outre-mer).

Certains de ces dispositifs sont également subordonnés à la mise en location des logements à des locataires dont les ressources n’excédent pas des plafonds fixés par décret (dispositifs Besson ancien et Besson neuf, Borloo ancien, Borloo neuf, Scellier secteur intermédiaire, et Scellier outre-mer secteur intermédiaire).

Les instructions fiscales publiées au BOI 5 B-17-10 et au BOI 5 D-1-10 actualisent ces plafonds de loyer et de ressources pour l’année 2010.

Plusieurs dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif sont subordonnés à la location du logement à des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources.

Les ressources du locataire, qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret, s’entendent, en principe, du revenu fiscal de référence au sens du 1° du IV de l’article 1417 du code général des impôts (CGI) figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (année N-2).

Afin d’améliorer les modalités d’appréciation de cette condition de ressources, il est désormais admis que les ressources du locataire puissent être appréciées au regard du revenu fiscal de référence qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année qui précède celle de la signature du contrat de location (année N-1), lorsque cela est plus favorable.

Par ailleurs, afin de tenir compte de la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE, arrêt du 21 novembre 2007, n° 295949, ministre c/époux Lafitte), les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seules ressources du locataire, lorsque celui-ci est fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du CGI au titre de l’année.

L'instruction fiscale publiée au BOI 5 B-11-10 commente ces dispositions.

Depuis l'imposition des revenus de l'année 2005, deux réductions d'impôt sur le revenu, qui constituent deux dispositifs distincts et autonomes, sont prévues au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme :
- d'une part, une réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'acquisition d'un logement neuf, d'un logement en l'état futur d'achèvement ou d'un logement achevé avant le 1er janvier 1989 en vue de sa réhabilitation, faisant partie d'une résidence de tourisme classée située dans certaines zones (articles 199 decies E, 199 decies EA et 199 decies G du code général des impôts). Cette réduction d'impôt, accordée au titre de l'année, selon le cas, d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure ou de l'achèvement des travaux, est étalée sur six ans au plus, à raison chaque année du montant maximal de l'avantage fiscal ;
- d'autre part, une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration réalisés dans des logements faisant partie d'une résidence de tourisme classée située dans certaines zones, dans des logements achevés avant le 1er janvier 1989 destinés à la location en qualité de meublé de tourisme situés dans ces mêmes zones ou dans des logements achevés avant cette date faisant partie d'un village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d'une opération de réhabilitation de l'immobilier de loisir (ORIL)
(article 199 decies F du code général des impôts).

Cette réduction d'impôt est accordée au titre de l'année du paiement des dépenses de travaux.

La loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) :
1/ proroge la période d'application de ces dispositifs, qui devait s'achever le 31 décembre 2010, jusqu'au 31 décembre 2012 (article 93 de loi de finances pour 2009) ;
2/ aménage ces dispositifs sur deux points, à compter de l'imposition des revenus de l'année 2009 :
- à la demande du contribuable, les réductions d'impôt mentionnées aux articles 199 decies E, 199 decies EA et 199 decies G du CGI peuvent, pour la fraction de l'avantage fiscal restant à imputer après la première année, faire l'objet d'un étalement sur six années, à raison chaque année d'un sixième du montant de ladite fraction (article 94 de loi de finances pour 2009) ;
- la condition d'ancienneté du logement pour le bénéfice de la réduction d'impôt prévue en faveur de l'acquisition de logements en vue de les réhabiliter (article 199 decies EA et 199 decies G du CGI) et de celle en faveur des travaux réalisés sur des meublés de tourisme ou dans un village résidentiel de tourisme classé inclus dans une ORIL (article 199 decies F du CGI) est assouplie (article 95 de loi de finances pour 2009).

L'instruction administrative publiée au BOI 5 B-1-10 commente ces dispositions.

Rescrit n°2009/67 du 22/12/2009

Question :

L'acquisition à titre onéreux d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation ouvre-t-elle droit à la réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif dite « Scellier » prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts ?

Réponse :

L'article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 a mis en place une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf qu'ils s'engagent à donner en location nue à usage d'habitation principale pour une durée minimale de neuf ans.

Cette réduction d'impôt dite « Scellier », qui est codifiée sous l'article 199 septvicies du code général des impôts, est calculée en fonction du prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 €, et son taux varie selon la date de réalisation de l'investissement. Elle est répartie sur neuf années, à raison d'un neuvième de son montant chaque année.

S'agissant des logements neufs, la date de réalisation de l'investissement à retenir pour l'appréciation du taux applicable ainsi que la date déterminant la première année au titre de laquelle la réduction d'impôt est accordée (fait générateur) correspond à la date de signature de l'acte authentique d'achat.

L'instruction administrative du 12 mai 2009, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence 5 B-17-09 qui commente ce dispositif, précise, au paragraphe n° 2 de la fiche n° 2 (page 26), que les logements neufs s'entendent des immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.

Cette condition s'apprécie au jour de l'acquisition du logement. Ainsi, par exemple, ne peut en principe pas être considéré comme neuf au sens de l'article 199 septvicies précité un immeuble dont la construction est déjà achevée et qui a fait l'objet de travaux après avoir été habité ou utilisé.

Par mesure de tempérament, il est toutefois admis que l'acquisition à titre onéreux d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation qui entre dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée en vertu des dispositions prévues au 7° de l'article 257 du CGI ouvre droit au bénéfice de la réduction d'impôt dans les mêmes conditions que les logements neufs.

Rescrit n°2009/64 du 17/11/2009

Question :

Comment s'apprécie la condition selon laquelle la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ouvre droit à la réduction d'impôt sur le revenu, dite « Scellier, prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts, sous réserve que 95 % de son montant serve exclusivement à financer un immeuble éligible à cet avantage fiscal ?

Réponse :

L'article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) a mis en place une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou assimilé qu'ils s'engagent à donner en location nue à usage d'habitation principale pour une durée minimale de neuf ans.

Cette réduction d'impôt, dite « Scellier », codifiée sous l'article 199 septvicies du code général des impôts, s'applique également aux contribuables qui souscrivent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI, et cela à la condition que 95 % du produit de cette souscription serve exclusivement à financer un immeuble éligible à la réduction d'impôt.

L'instruction du 12 mai 2009, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence BOI 5 B-17-09, et plus précisément les deuxième et troisième paragraphes du numéro 14 de sa fiche n° 1(1), apporte des précisions sur les modalités d'appréciation de cette condition.

Compte tenu des hésitations auxquelles ont pu donner lieu les paragraphes précités, les précisions suivantes sont apportées.

La condition d'affectation de 95 % du montant de la souscription à un investissement immobilier éligible s'apprécie de façon indépendante pour chacune des souscriptions réalisées. Elle s'apprécie au regard du montant total de la souscription concernée, diminué du montant des frais de collecte. En revanche, pour l'appréciation de cette condition, la partie de la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais de recherche des investissements ne doit pas être soustraite du montant de la souscription.

Ainsi, pour qu'elle ouvre droit à la réduction d'impôt sur le revenu « Scellier », il convient que le montant de la souscription (S), net des frais de collecte (FC) et des frais de recherche des investissements (FRI), soit supérieur ou égal à 95 % de son montant net des seuls frais de collecte.

Soit : S – (FC + FRI) > 95 % (S – FC)(2).

Exemple (3) : un contribuable réalise une souscription de 2 000 € (S) incluant 160 € de frais de collecte (FC) et 60 € de frais de recherche des investissements (FRI). La condition d'affectation de 95 % du montant de la souscription au financement d'un immeuble éligible à la réduction d'impôt s'apprécie comme suit :
- montant net de tous frais de collecte et de recherche des investissements : 2 000 – (160 + 60) =1780€ - montant minimum devant être affecté au financement d'un immeuble éligible : 95 % x (2 000 - 160) =1748 €.

Dès lors que 1 748 € sont affectés au financement d'un investissement éligible et que le montant total de la souscription, diminué de l'ensemble des frais, soit 1 780 €, est supérieur à 1 748 €, la condition d'affectation à un investissement éligible est réputée satisfaite.

(1) Fiche n° 1 « Investissements ».
(2) Ce qui revient à plafonner les frais de recherche des investissements à 5 % du montant de la souscription net des frais de collecte.
(3) Cet exemple se substitue à celui figurant au dernier paragraphe du n° 14 de la fiche n° 1 de l'instruction

L’article 104 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) soumet l’application des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif « Robien recentré » et « Borloo neuf » à une condition supplémentaire, dite d’éco-conditionnalité, afin d’en réserver le bénéfice aux seuls logements respectant les caractéristiques thermiques et la performance énergétique exigées par la législation en vigueur.

L’article 48 (§ I et II) de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (n° 2009-323 du 25 mars 2009) recentre l’application de ces dispositifs sur les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. L’arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement, publié au Journal officiel du 3 mai 2009, établit ce nouveau zonage.

Par ailleurs, afin de tenir compte des difficultés auxquelles sont confrontés les investisseurs dans les zones où la construction de logements neufs excède la demande locative, une mesure d’assouplissement du délai de mise en location des logements est prévue.

Enfin, en application de l’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) et de l’article 48 (§ III) de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion déjà citée, les dispositifs « Robien » et « Borloo » sont supprimés à compter du 1er janvier 2010.

L'instruction administrative publiée au BOI 5 D-3-09 commente l’ensemble de ces dispositions.

Les travaux du Grenelle de l’environnement ont fixé comme objectif général une réduction de la consommation d’énergie de 12 % en 2012 et de 38 % en 2020 dans le secteur du bâtiment et de l’habitat.

La construction de logements à faibles besoins énergétiques, respectant le label « bâtiments de basse consommation énergétique » (BBC), est susceptible de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. En effet, ces logements consomment 30 % seulement de l'énergie de chauffage d'un logement respectant la norme thermique actuelle (RT 2005). La norme BBC deviendra obligatoire pour toutes les constructions neuves dès 2013.

Situation actuelle

L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 a mis en place une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, des logements neufs ou assimilés destinés à être loués à titre de résidence principale, sous des conditions de plafonds de loyer.

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012, quelles que soient les performances énergétiques du logement dès lors qu’il respecte au minimum les caractéristiques thermiques exigées par la législation en vigueur (RT 2005).

Situation nouvelle

Afin d’accroître la part des constructions de logements plus économes en énergie et d’accélérer le développement des constructions respectant la norme BBC avant que celle-ci ne devienne obligatoire en 2013, il est proposé de leur réserver cet avantage fiscal dans sa forme actuelle et de diminuer celui accordé aux logements n’atteignant pas ce niveau de performance énergétique par un abaissement progressif du taux de la réduction d’impôt.

Pour les logements qui respectent la RT 2005 sans atteindre les critères BBC, le taux de la réduction d'impôt serait ramené de :
- 25 % à 20 % pour les logements acquis ou construits en 2010 ;
- 20 % à 15 % pour les logements acquis ou construits à compter de 2011.

Pour les logements acquis ou construits en 2009, le taux de la réduction d’impôt de 25 % n’est pas remis en cause. En revanche, pour les logements répondant à la norme BBC, plus exigeante, le taux de la réduction d’impôt serait maintenu à 25 % en 2010 et à 20 % en 2011 et 2012.

L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) réforme les mécanismes d’incitation fiscale à l’investissement locatif. Cette réforme consiste à supprimer, à compter du 1er janvier 2010, les dispositifs « Robien » et « Borloo » et à les remplacer par un avantage prenant la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, codifiée à l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI) et qui reprend pour l’essentiel les conditions d’application de ces anciens dispositifs.

Cette réduction d’impôt sur le revenu s’applique, à compter du 1er janvier 2009, aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de neuf ans. Au titre d’une même année d’imposition, un seul logement peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt.

L’acquisition du logement, ou le dépôt de la demande de permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire, doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2012.

La réduction d’impôt s’applique également aux contribuables qui souscrivent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant ces mêmes investissements.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement ou le montant des souscriptions, dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

Lorsque la location est consentie dans le secteur intermédiaire, le contribuable bénéficie, en plus de la réduction d’impôt, d’une déduction spécifique fixée à 30 % des revenus bruts tirés de la location du logement. Lorsque le logement reste loué dans le secteur intermédiaire après la période d’engagement de location, le contribuable bénéficie, par période de trois ans et dans la limite de six ans, d’un complément de réduction d’impôt égal à 2 % par an du prix de revient du logement.

Pour les investissements réalisés en 2009, le contribuable peut choisir entre les dispositifs dits « Robien » et « Borloo » et la nouvelle réduction d’impôt, sans toutefois pouvoir cumuler ces avantages au titre d’un même investissement.

L'instruction administrative publiée au BOI 5 B-17-09 commente l’ensemble de ces dispositions.

Afin de développer l’offre de logement en direction notamment des personnes en difficulté, le VIII de l’article 73 de la loi portant engagement national pour le logement (n° 2006-872 du 13 juillet 2006), qui insère à cet effet un article L. 631-11 dans le code de la construction et de l’habitation (CCH) crée les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS).

Afin d’inciter les particuliers à participer au financement des RHVS, l’article 71 de la loi de finances rectificative pour 2006 (n° 2006-1771 du 30 décembre 2006) institue une réduction d’impôt, codifiée à l’article 199 decies I du code général des impôts (CGI), au profit des personnes physiques qui, entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2010, réalisent certains investissements locatifs dans lesdites résidences.

Les investissements consistent en l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou d’un logement à rénover dans les conditions prévues à l’article L. 262-1 du CCH, que le propriétaire s’engage à louer nu pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence hôtelière à vocation sociale.

Le taux de la réduction d’impôt est égal à 25 % du prix de revient des logements, dans la limite d’un plafond fixé à 50 000 € pour une personne seule (célibataire, veuve ou divorcée) et à 100 000 € pour un couple soumis à imposition commune (personnes mariées ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité).

La réduction d’impôt est étalée sur six années au maximum et il ne peut être pratiqué qu’une réduction d’impôt à la fois. Un même contribuable ne peut bénéficier à la fois de cette réduction d’impôt et de celles, prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G du CGI, en faveur des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme.

Le décret n° 2007-892 du 15 mai 2007 précise les conditions et les modalités d’agrément des résidences hôtelières à vocation sociale et des exploitants de ces résidences. Le décret n° 2007-1633 du 19 novembre 2007 précise pour sa part les obligations incombant aux investisseurs.

L'instruction administrative publiée au BOI 5 B-14-09 commente ces dispositions qui s’appliquent aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2007 et jusqu’au 31 décembre 2010.

L’article 199 decies E du code général des impôts (CGI) prévoit que tout contribuable qui acquiert, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2012 (1), un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement faisant partie d’une résidence de tourisme classée située dans une zone de revitalisation rurale (2) et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit préalablement à leur acquisition par le contribuable.

En principe, ne peuvent donc être considérés comme neufs des logements dont la première location a pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s’accompagne du transfert au profit de l’acquéreur du bail conclu par le vendeur.

Cela étant, afin de tenir compte de la situation actuelle du marché immobilier, il sera admis, à titre exceptionnel, que les logements dont la mise en location auprès de l’exploitant de la résidence de tourisme a pris effet avant la date de leur acquisition ouvrent néanmoins droit, pour l’acquéreur, à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 decies E précité du CGI.

Cette mesure exceptionnelle, qui vise à permettre la mise en exploitation effective des résidences concernées, s’applique exclusivement aux logements acquis dans un délai maximal de vingt-quatre mois à compter de la mise en exploitation de la résidence de tourisme, sous réserve que l’acquisition intervienne au plus tard le 31 décembre 2010.

Elle est sans incidence sur la portée et la durée de l’engagement de location souscrit par l’acquéreur pour le bénéfice de la réduction d’impôt. Ainsi, en toute hypothèse, celui-ci doit s’engager à louer le bien à l’exploitant de la résidence de tourisme pour une durée effective de neuf ans, sans qu’il soit tenu compte de la période de location du bien audit exploitant préalablement à son acquisition par le contribuable.

Lorsque le logement est acquis par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, cette mesure s’applique également dans les mêmes conditions pour le bénéfice de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 decies G du CGI.

L'instruction administrative est publiée au BOI 5 B-12-09.

(1 )L’article 93 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) proroge la période d’application de ce dispositif, qui devait expirer le 31 décembre 2010, jusqu’au 31 décembre 2012.

(2) Ou dans des communes, autres que celles situées dans des agglomérations de plus de 5 000 habitants, comprises dans les anciens zonages des fonds structurels européens, ou encore dans des communes comprises dans le périmètre d’intervention d’un établissement public chargé de l’aménagement d’une agglomération nouvelle créée en application de la loi n° 70-610 du 10 juillet 1970.

Pour l’application des dispositifs dits « Besson neuf » et « Besson ancien » prévus respectivement aux g et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts (CGI), des plafonds de loyer et de ressources du locataire (ou sous-locataire) sont prévus et révisés chaque année conformément aux dispositions des articles 2 terdecies et 2 duodecies de l’annexe III au même code.

Pour l’application du dispositif dit « Robien » prévu au h du 1° du I de l'article 31 du CGI, des plafonds de loyer sont prévus et révisés chaque année conformément aux dispositions des articles 2 terdecies A (dispositif « Robien classique ») et 2 terdecies B (dispositif « Robien recentré ») de l’annexe III au même code. Aucune condition tenant aux ressources du locataire n’est exigée.

Pour l’application du dispositif dit « Borloo neuf » prévu au l du 1° du I de l'article 31 du CGI, des plafonds de loyer et de ressources du locataire (ou sous-locataire) sont prévus et révisés chaque année conformément aux dispositions de l’article 2 terdecies C de l’annexe III au même code.

Pour l’application du dispositif dit « Borloo ancien » (déduction spécifique de 30 % ou de 45 %) prévu au m du 1° du I de l'article 31 du CGI, des plafonds de loyer et de ressources du locataire (ou sous-locataire) sont prévus et révisés chaque année conformément aux dispositions prévues pour le dispositif dit « Besson ancien » ou à celles qui sont précisées par une circulaire annuelle de mise à jour du ministère en charge du logement et de la ville. S’agissant de ces plafonds réglementaires, il est précisé que l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) peut fixer des montants conventionnels inférieurs qui s’imposent au bailleur signataire de la convention.

Suppression du dispositif dit « Besson ancien »

Il est rappelé que l’article 39 de la loi portant engagement national pour le logement (n° 2006-872 du 13 juillet 2006) a mis fin à la possibilité pour les bailleurs de bénéficier pour la première fois du dispositif « Besson ancien » pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006. Ainsi, les baux qui sont conclus après le 30 septembre 2006 ne peuvent pas bénéficier du dispositif prévu au premier alinéa du j du 1° du I de l’article 31 du CGI (dit « Besson ancien »).

Ce dispositif reste toutefois applicable après le 30 septembre 2006 aux baux conclus au plus tard à cette date et il demeure possible de le proroger dans les conditions décrites dans l’instruction administrative du 31 août 1999, publiée au BOI 5 D-4-99, n° 92.

Pour plus de précisions (zonage, plafonds de loyers et de ressources), se reporter au Bulletin Officiel des Impôts 5 D-1-09.

Depuis l’imposition des revenus de l’année 2005, deux réductions d’impôt sur le revenu, qui
constituent deux dispositifs distincts et autonomes, sont prévues au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme :
- d’une part, une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’acquisition d’un logement neuf, d’un logement en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé avant le 1er janvier 1989 en vue de sa réhabilitation, faisant partie d’une résidence de tourisme classée située dans certaines zones (articles 199 decies E, 199 decies EA et 199 decies G du code général des impôts) ;
- d’autre part, une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des travaux de reconstruction,
d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration réalisés dans des logements faisant partie d’une résidence de tourisme classée située dans certaines zones, dans des logements achevés avant le 1er janvier 1989 destinés à la location en qualité de meublé de tourisme situés dans ces mêmes zones ou dans des logements achevés avant cette date faisant partie d’un village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir (ORIL) (article 199 decies F du code général des impôts).

L’ensemble de ces dispositions, dont l’application a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2010 par l’article 20 de la loi relative au développement des territoires ruraux (n° 2005-157 du 23 février 2005), est commenté dans l’instruction administrative du 6 avril 2006 publiée au bulletin officiel des impôts (BOI) sous la référence 5 B-14-06.

Le bénéfice de ces réductions d’impôt est notamment subordonné à l’engagement du contribuable de louer le logement de manière effective et continue pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence de tourisme.

En cas de changement d’exploitant de la résidence au cours de la période couverte par
l’engagement de location, le logement doit en principe être loué au nouvel exploitant dans un délai d’un mois et jusqu’à la fin de cette période.

Il est désormais admis que la période de vacance du logement concerné avant sa location à un
nouvel exploitant puisse, dans certains cas limitativement énumérés de défaillance de l’exploitant précédent, être supérieure à un mois, sans toutefois pouvoir excéder douze mois.

L'instruction administrative publiée au BOI 5 B-17-08 commente cette mesure de tempérament, qui est également applicable, le cas échéant, pour le règlement des litiges en cours.

Salaires:
- L'exonération des heures supplémentaires
- L'exonération des salaires des étudiants

Produits de placements financiers:
- Valeurs mobilières (actions, obligations, droits sociaux...)
- Prélèvements sociaux à la source sur certains produits de placements

Charges à déduire:
- Epargne-retraite : augmentation du plafond de déduction

Réductions et crédits d'impôt:
- La réduction d'impôt de 20 euros pour les télédéclarants
- Dépenses en faveur des économies d'énergie et du développement durable
- intérêts d'emprunt
- L'emploi d'un salarié à domicile
- La reprise d'emploi
- Les investissements locatifs

Bouclier fiscal
- extension du bouclier fiscal

Rescrit n°2008/7 du 22/04/2008

Question :
M. et Mme A. envisagent de créer une société civile immobilière (SCI), dont ils détiendraient 98 % des parts et leurs deux enfants majeurs 1 % chacun des parts. La SCI ferait l'acquisition, courant 2008, d'un immeuble situé dans le périmètre sauvegardé de la ville de B.

Les travaux, qui seraient réalisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière, s'étaleraient sur plusieurs années. Les dépenses correspondantes seraient portées en déduction du résultat de la SCI dans le cadre du régime de faveur prévu à l'article 156-I-3° du code général des impôts (dispositif « Malraux ») et les déficits fonciers en résultant seraient déduits du revenu global des associés.

A l'achèvement des travaux, la SCI louerait la maison pour six ans à ses associés à titre de résidence principale, pour un loyer conforme au marché immobilier.

M. et Mme A. demandent, dans le cadre de la procédure du rescrit prévue à l'article L. 64 B du livre des procédures fiscales (LPF), un accord préalable de l'administration sur cette opération.

Réponse :
L'article 15-II du code général des impôts (CGI) dispose que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. En contrepartie, aucune charge afférente à ces biens ne peut être déduite.

Un propriétaire se réserve la jouissance d'un logement, non seulement lorsqu'il l'occupe personnellement, mais également lorsqu'il le laisse gratuitement à la disposition d'un tiers sans y être tenu par un contrat de location.

Par ailleurs, le fait, pour une SCI, de mettre gratuitement à la disposition de ses associés des logements dont elle est propriétaire, s'analyse en une réserve de jouissance au profit de la personne morale.

L'administration fiscale et le Conseil d'Etat s'attachent à réprimer l'abus de droit consistant à détenir un immeuble sous le couvert d'une SCI, puis de conclure un contrat de bail avec la société en vue de faire échec aux dispositions de l'article 15-II du CGI.

Ainsi, l'administration peut être fondée à mettre en oeuvre la procédure prévue par l'article L. 64 du LPF dans des situations où une SCI est constituée par des personnes physiques en vue d'acquérir un immeuble d'habitation pour le louer à ces personnes.

L'opération ainsi réalisée est abusive, dès lors qu'en permettant aux associés d'imputer des déficits fonciers sur leur revenu global ou sur des revenus fonciers provenant de la location d'autres immeubles, elle n'a pas d'autre but que de faire échec aux dispositions de l'article 15-II du CGI. La détention directe du logement par les personnes physiques ou la mise à disposition gratuite du bien à ses associés par la SCI n'aurait pas permis la déduction des charges foncières afférentes à l'immeuble.

Au cas particulier, le montage décrit est susceptible d'être remis en cause par l'administration fiscale sur le fondement de l'article L. 64 du LPF.